A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro de 2023 “o Diploma” traduz o pacote legislativo delineado a partir do Programa "Mais Habitação".
As alterações introduzidas por este diploma convergem basicamente na sentido das politicas de promoção de habitação para arrendamento acessível, definição de regras excecionais e transitórias quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento e em regras fiscais adaptadas aos objectivos supra identificados.
Assim, tendo no horizonte as metas/objectivos visados o diploma em análise altera diversos regimes legais como Alojamento Local [AL], o Arrendamento e a Autorização de Residência para Investimento [ARI].
No que respeita ao Alojamento Local incentiva-se a transferência de imóveis em regime de alojamento local para o arrendamento habitacional de longo prazo; é criada uma contribuição extraordinária sobre os imóveis e estabelecimentos de hospedagem integrados em edifícios de Alojamento Local; institui-se a suspensão de novos registos de Alojamento Local, e condiciona-se a duração e renovação dos registos, e estabelece-se a necessidade de reapreciação dos registos em vigor.
Deste modo o novo regime legal - excecionando os territórios do interior, Regiões Autónomas, e os municípios nos quais não tenha sido declarada a carência habitacional, assim como os imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza - suspende a emissão de novos registos de estabelecimentos de Alojamento Local em todo o território nacional.
Os registos de estabelecimentos de ALOJAMENTO LOCAL, por deliberação da Câmara Municipal territorialmente competente, passam agora a ter a duração de 5 anos, renovável por iguais períodos, com reapreciação em 2030- exceto nos casos em que existe subjacente um contrato de mútuo.
O diploma introduz a figura da caducidade quer dos registos inativos, obrigando desta forma os titulares do registo de Alojamento Local a fazer prova da manutenção da sua exploração, no prazo de 2 meses a contar da entrada em vigor do diploma, quer nas situações em que é transmitida, estabelecendo-se como única excepção os casos de sucessão hereditária.
Passa a ser requisito do registo a previsão no título constitutivo da propriedade horizontal a utilização da fração como Alojamento Local, requerendo em alternativa a deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para esse fim, tomada por maioria de dois terços.
No que respeita ao ARRENDAMENTO propriamente dito encontramos no novo diploma: a definição de mecanismos de proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990; a integração da tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio; a aprovação de diversas medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento, o alargamento do âmbito de isenções de fiscalização prévia do Tribunal de Contas e o Arrendamento forçado de habitações devolutas.
Dever geral de fiscalização periódica das edificações: prevê-se a atribuição às câmaras municipais de um dever geral de fiscalização periódica das edificações quanto às respetivas condições de habitabilidade.
O legislador inova e aposta em medidas de Cooperativismo para promoção de arrendamento acessível. Cria a figura da cedência de imóveis públicos através de protocolos a celebrar entre as entidades do setor cooperativo e o IHRU, no âmbito de projetos piloto a criar e integrar na chamada “Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível”.
As cooperativas de habitação e construção, e bem assim as sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, ou sociedades em cujo capital aquelas participem, bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário passam a beneficiar de um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível, apoio este que, com as necessárias adaptações, ao alojamento estudantil (a adesão a este regime está sujeita à aplicação de valores máximos de preços mensais de alojamento para estudantes definidos em portaria).
No que concerne ao regime do arrendamento, a Lei prevê uma limitação ao valor da renda inicial aplicável a novos contratos de arrendamento para fins habitacionais sobre imóveis relativamente aos quais tenham incidido contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei.
Revogação das AUTORIZAÇÕES DE RESIDÊNCIA PARA INVESTIMENTO (ARI ou Visto Gold) que tenha por base o investimento em imobiliário.
Não serão admitidos novos pedidos de concessão de autorização de residência para investimento através (i) da aquisição de imóveis, (ii) da transferência de capitais ou (iii) da aquisição de partes de organismos de investimento coletivo com ativos imobiliários, sem prejuízo da possibilidade da sua renovação quando as mesmas tenham sido anteriormente concedidas ao abrigo do regime legal aplicável até à data da entrada em vigor da Lei.
Na nossa opinião o pacote legislativo final ainda que melhor relativamente à proposta inicial continua a insistir num modelo ineficiente, sendo que tem por base medidas já anteriormente apresentadas e aprovadas em 2018 no âmbito da “Nova Geração de Políticas de Habitação”, como é o caso do Programa de Arrendamento Acessível.
A escassez de oferta do parque habitacional que hoje se vive na sociedade não tem como causa os ARI ou Visto Gold, está assente e enraizada num problema grave, antigo e persistente de inadequação da legislação em vigor no que respeita ao licenciamento, que inviabiliza qualquer crescimento da oferta.
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